A 3ª Turma do STJ definiu que a caução locatícia é direito real de garantia, preferência do credor caucionário e não é garantia simples.
A 3ª Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) estabeleceu que, em situação de concorrência entre credores, a caução locatícia é reconhecida como um direito real de garantia, conferindo ao credor caucionário preferência na arrecadação do valor proveniente da venda do imóvel.
Essa decisão reforça a importância da caução locatícia como uma forma de garantia imobiliária sólida, que protege os interesses do locador e do locatário. É fundamental compreender a natureza jurídica da caução locatícia para garantir a segurança das transações locatícias e a proteção dos direitos das partes envolvidas.
Caução Locatícia: Direito de Preferência na Garantia Imobiliária
Segundo os autos do processo em questão, uma ação de execução foi proposta com o intuito de satisfazer um crédito por meio da expropriação de um imóvel pertencente ao devedor. No entanto, uma imobiliária, também credora, interveio no processo como terceira interessada, alegando ter direito de preferência no recebimento, uma vez que o imóvel penhorado foi dado em caução locatícia e devidamente averbado na matrícula.
O juízo de primeira instância acatou o pedido da imobiliária, porém, o acórdão proferido em segunda instância reverteu a decisão, argumentando que a caução locatícia é considerada uma forma de garantia simples, não conferindo preferência no recebimento de créditos, uma vez que não está prevista no artigo 1.225 do Código Civil.
Diante desse cenário, a imobiliária recorreu ao Superior Tribunal de Justiça (STJ), pleiteando o reconhecimento de sua preferência, sustentando que a caução locatícia pode gerar um direito real de garantia, conferindo-lhe prioridade nos créditos provenientes da penhora.
A ministra Nancy Andrighi, relatora do caso no STJ, ressaltou que, embora a caução não seja expressamente mencionada como um direito real no Código Civil, quando devidamente averbada na matrícula do imóvel, ela adquire efeito de garantia real, assemelhando-se a uma hipoteca.
‘A caução locatícia, devidamente registrada na matrícula do imóvel, concede ao credor caucionário o direito de preferência nos créditos em situações de concorrência entre credores, em razão de sua natureza de garantia real equiparada à hipoteca’, enfatizou a ministra.
A Lei do Inquilinato, em seu artigo 38, parágrafo 1º, estabelece que o locador pode exigir caução como garantia, sendo obrigatório o registro na matrícula do imóvel, caso esta seja dada na forma de um bem imóvel. Ainda que haja controvérsias doutrinárias sobre a possibilidade de estabelecer garantias reais por meio de averbação, o artigo 108 do Código Civil prevê exceções quando a lei assim dispuser.
Portanto, conclui-se que, mesmo que a caução locatícia tenha sido averbada apenas marginalmente na matrícula, seu efeito em bens imóveis deve ser equiparado ao de uma hipoteca, a menos que haja indicação expressa de que se trata de anticrese, conforme mencionado pela ministra Nancy Andrighi. Essas considerações foram baseadas nas informações fornecidas pelo STJ no REsp 2.123.225.
Fonte: © Conjur
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