Leandro Begara escreveu sobre o instrumento de incentivo à implantação de fachadas ativas após a revisão do Plano Diretor de São Paulo.
Em um projeto recente, coordenei as pesquisas envolvendo fachadas ativas a pedido de entidades renomadas de São Paulo. Esse estudo focou em analisar o impacto positivo das fachadas ativas nos empreendimentos imobiliários próximos aos eixos de transporte da cidade. As discussões variavam entre defensores e opositores dessa prática, cada qual apresentando argumentos embasados e válidos sobre o tema.
Além disso, a pesquisa abordou os benefícios trazidos pelas frentes ativas em contraponto às fachadas dinâmicas mais tradicionais. Destacaram-se, assim, as vantagens que estruturas ativas como essas podem agregar ao contexto urbano e à qualidade de vida dos cidadãos. A diversidade de opiniões e a variedade de perspectivas enriqueceram o debate, revelando a complexidade e a importância de considerar diferentes pontos de vista na implementação das fachadas ativas.
Fachadas Ativas: Reflexos e Perspectivas
A necessidade de melhorar o ambiente urbano na maior metrópole do hemisfério Sul era premente e o Plano Diretor buscou alternativas ousadas e, até certo ponto, inovadoras. Agora, passada uma década e à luz da revisão do Plano Diretor do ano passado e da atual discussão da revisão da LUOS, parece ser um momento valioso para avaliação dos reflexos que o PD 2014 proporcionou na cidade para ajustá-lo e melhorá-lo para os anos vindouros.
Frentes Ativas como Instrumento de Incentivo
Lojas em fachada ativa. Segundo levantamento da Geoimóvel, podemos identificar 320 empreendimentos lançados na cidade desde 2016 com ao menos 1 loja em fachada ativa. Tais lançamentos somam um total de 743 lojas. Ou seja, cada lançamento possui, em média, 2,3 lojas, totalizando aproximadamente 149 mil m² de área privativa, média de aproximadamente 200 m² por loja ou 466 m² por empreendimento.
Os números já demonstram por si sós que o instrumento tem sido bastante utilizado pelo mercado imobiliário na cidade. O fato do acréscimo de potencial construtivo ser oferecido a qualquer empreendimento com fachada ativa, no entanto, corresponde a um fator benéfico aos empreendedores, mas que não necessariamente encontra eco na realidade da cidade.
Desafios e Oportunidades das Estruturas Ativas
Isso porque, conforme indicado pelo estudo da Urban Systems em 2015, todo o potencial construtivo adicionado pelas fachadas ativas possíveis não encontraria demanda suficiente capaz de sustentá-las. Atualmente, muitos dos espaços comerciais disponibilizados nas fachadas ativas desses novos empreendimentos ainda não foram ocupados, fazendo com que a estratégia imaginada inicialmente não tenha alcançado totalmente seu objetivo.
Ao observarmos a espacialização dos empreendimentos com fachadas ativas fica claro que há uma importante concentração nos chamados Eixos de Estruturação da Transformação Urbana, onde se privilegia o maior adensamento residencial e comercial nas proximidades das infraestruturas de transporte coletivo.
Revisão do Plano Diretor e Perspectivas Futuras
E o futuro? Ainda que a medida tenha repaginado a oferta de espaços comerciais em muitos locais, também gerou uma valorização nos valores de aluguel que podem estar dificultando a ocupação por comerciantes que antes estavam alocados em infraestruturas menos qualificadas, mas por óbvio, mais baratas. Portanto, o desafio agora é o de reequilibrar a oferta desses espaços comerciais de forma a ajustar os preços de locação para que as operações comerciais sejam mais sustentáveis.
Não se trata aqui de defender a regulação de preços, mas não se pode negar a necessidade de repensar o dispositivo legal – como já vem sendo discutido – para que um incentivo para tentar solucionar um problema não seja o motivo de criação de um novo problema. O futuro da cidade agradece!
Fonte: © Estadão Imóveis
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